專訪全國房地產商會聯盟主席顧云昌:圓夢住有所居“中國速度”世界罕有

   日期:2019-09-27     來源:每日經濟新聞    評論:0    
核心提示:現年75歲的顧云昌,歷任原建設部城鎮住宅研究所所長、政策研究中心副主任以及全國房地產商會聯盟主席等職,亦是1998年國家房改方

現年75歲的顧云昌,歷任原建設部城鎮住宅研究所所長、政策研究中心副主任以及全國房地產商會聯盟主席等職,亦是1998年國家房改方案起草小組核心成員。在接受《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者專訪時,這位神采奕奕的長者滔滔不絕地談起新中國房地產發展歷程,如數家珍。

他開門見山地給記者介紹了兩組數據:

1949年,中國城鎮人口人均住房的建筑面積只有9平方米;到2018年,這個數字增至39平方米。

而上述數據是在城鎮常住人口從1.8億(1978年)增長到8.3億(2018年)的基礎上實現的。

“這樣的成長速度是世界罕有的!”顧云昌說。

試點和探索新的建房思路

NBD:您改革開放初期就開始研究居住產業,請介紹一下當時中國的人居情況?

顧云昌:我是上世紀60年代上大學的,讀的是規劃專業,參加工作多年后,1979年調入國家建委(住建部前身),開始從事住房研究工作。

我剛才說過,1949年中國城鎮居民人均住房的建筑面只有9平方米??墒堑?978年的時候,由于人口大幅增長,人均才7平方米——人均居住面積不增反降。當時的這種情況,被稱為“房荒”。

導致“房荒”的原因很多。除了人口增長,另一個主要原因是國家底子薄,政府拿不出錢去蓋更多的房子。此外,當時我們的指導思想是“先生產后生活”,先要吃飽肚子,解決溫飽問題,然后再蓋房子,因為當時中國的首要問題是吃飯。

住房問題在農村還好一些,但在城鎮越來越緊張,尤其是大中城市,三世同堂、四世同堂的情況很普遍。住房困難已經不僅僅是經濟問題,還是嚴重的社會問題。由于住房分配存在不均,還引發大量的社會矛盾。

面對這樣一個嚴峻局面,鄧小平同志當時專門對住房問題發表過一次講話,說“解決住房問題能不能路子寬些,譬如,允許私人建房或私建公助,分期付款”。

但這個觀點當時還是太超前了,因為當時住房供應都是靠政府和單位,沒有私人買房和建房。我們現在說中國的房改是從1998年開始的,實際上,最早提出住房商品化和家庭擁有產權的是小平同志。

NBD:固有觀念不會輕易打破,當時有沒有別的替代思路?

顧云昌:當時的口號就是“還欠賬”,要把前30年欠下的住房賬還上。

發揮“四個積極性”由此被提出,即發揮中央(政府)、地方(政府)、單位和個人的建房積極性。但是,只提高政府和企業的建房積極性并不能解決問題,如果個人不參與建房和購房,政府和企業也拿不出太多錢。

于是,各地方政府紛紛試點和探索新的建房思路。

譬如,1981年,西安試點由國家補貼將新房賣給個人。當時西安蓋了幾百套房子,均價150元/平方米,但只賣掉了1/3。我專門召集買房者開會討論,問為什么房子賣不掉,當時參會的有個體戶,也有專家教授,還有一些收入較高的群體。他們雖然認同這個做法,但是覺得房價太貴,大多數人承受不起。我們回來就寫了報告,建議把房價從150元/平方米降到120元/平方米,結果余下的幾百套房全賣光了。

我們進行了總結,認為雖然房子全賣完了,但試點也表明,在當時家庭收入普遍偏低的情況下,全款買房還是有難度的。這條路短時間在全國還很難走得通,還需要探索別的路徑。

后來,1983年常州、四平等城市又開始探索“三三制”建房,即個人、政府、單位各出1/3購房款。這個思路比西安的讓人人全款購房的方法更容易被普通人接受,也取得了一些成效,但由于種種原因,這一模式并沒有在全國推廣。

此外,我們還在煙臺、蚌埠等試點過“提租補貼”,即通過補貼提高公房的租金實現以租金養房,但效果也不明顯,沒有推廣。

住房制度改革不是閉門造車

NBD:中國的住房改革除了因地制宜的探索,有沒有借鑒其他國家和地區的經驗?

顧云昌:我們國家的改革是與開放緊密連接的,所以住房制度改革一開始就不是閉門造車,而是廣泛研究和學習發達國家和地區的經驗。

為了讓更多領域的專業人士參與住房改革研究,我們1983年12月9日成立了中國住宅問題研究會,我是首任秘書長。這是一個由國家政府機構主導的學術研究機構,也就是現在的中國房地產研究會,當時許多著名經濟學家都曾為住宅問題研究會獻計獻策。

改革開放以來,中國從事住房研究和建設的專家學者、政府官員都曾出國考查住房制度。我們曾專門研究過新加坡的住房公積金制度,也學習了英國的住房制度,還去我國香港地區考察過廉租房制度,去美國考察過住房貸款制度。我們后來的房改制度,或多或少都借鑒了上述這些國家和地區的經驗。

當國人重新睜眼看世界的時候,很快就意識到,我們過去的住房制度在方向上和居者有其屋的目標有了偏差。而改革開放實際上是逐步從計劃經濟向市場經濟轉型,相應的住房制度改革也將順應這個改革的大方向。以市場替代計劃,提高家庭自有住房比例,這個共識到上世紀90年代以后逐漸形成。

NBD:能談談1998年房改的背景和思路嗎?

顧云昌:1997年,中國經濟增速低迷,時任國務院副總理朱镕基提出要加快住宅建設,把房地產作為國家新的經濟增長點。

經過半年多籌備,1998年6月,國務院召開全國住房制度改革與住宅建設工作會議。7月初,《國務院關于進一步深化住房制度改革,加快住房建設的通知》發布,正式提出將停止住房實物分配,逐步推行住房貨幣化分配,發展住房交易市場。以此為標志,實行近40年的福利分房制度開始退出歷史,市場開始主導中國的住宅供給。

1998年是分水嶺,之前市場的作用微乎其微,之后市場成為住房供應的絕對主力。尤其是從2000年開始,所有單位不再進行實物分房,人們想要房子,只能購買。于是,房地產企業如雨后春筍,住房供應量節節攀升。

當然,只把人們推向市場還不夠,還要讓人買得起房。所以,在房改制度推出不久,與之配套的購房貸款制度也隨之推出。

然而,受傳統觀念束縛,普通百姓并沒有踴躍貸款買房。為了改變人們的消費觀念,房改初期,我經常在演講中或文章里,推銷貸款買房的新式消費觀念。應該說,人們消費觀念的改變和相應貸款制度的推出,也對房改起到了推波助瀾的作用。

這一時期,各地政府也不遺余力地推銷新建住房,甚至出臺買房落戶的新政策。例如,一向戶籍管制嚴格的上海和天津,都頒布了藍印戶口制度。規定外埠戶籍人士在本市購房,可以獲得藍印戶口。

房改成果完全超出預期

NBD:您認為1998年的房改達到預期目標了嗎?

顧云昌:回顧房改后10年的成果,可以說完全超出預期。

我記得1998年,經濟學家李稻葵曾約我做個課題,預測房改政策對未來一段時期住房供給、信貸、宏觀經濟的影響。我們很快就完成了課題,寫了論文。但后來看,我們當初所有的預期都太保守了。沒有人想到房地產會發展成如此龐大的產業,會對國民經濟產生如此重大的影響。

從數量上看,我們人均住房建筑面積已經從1978年的7平方米增長到了2018年的39平方米。從質量上講,我們國家平均每戶擁有1.08套住房,接近發達國家水平。

需要說明的是,成套住房也是改革開放以來才出現的,是住房質量提升的標志。另外,1985年我國城鎮住房的私有率只有17%,而現在已經超過80%。也就是說,大多數城鎮家庭都有了屬于自己的住房。這也是我們之前始料不及的。

NBD:取得這些成就,是否意味著我們已經實現了住有所居的目標?

顧云昌:向這個目標的努力只有逗號,沒有句號。

房改取得了很大的成就,當然也出現了一些問題。

房價增長過快就是一個比較突出的問題,這也是始料不及的。

盡管房改取得了很大成功,現在回過頭看,仍有一些意想不到,比如我們原來認為比較容易的保障房分配,現在看來問題還不少。當時制度設計沒有考慮得那么細,也沒想到會遇到執行中的許許多多問題?,F在看來,盡管我們的保障房蓋了不少,但是精準度不夠,而且當中還出現了尋租行為、違規行為。

當初我們的想法是,城市住房可以像新加坡那樣來解決,就是以經濟適用住房作為我們供應的主體,也就是相當于新加坡的組屋,中低收入家庭都能買得起經濟適用住房,向低收入家庭提供公租房。經濟適用住房的供應,是面向中低收入家庭的,但實際執行中出現了開著寶馬去買經濟適用住房的現象。一直到現在,我們還沒有真正形成所謂的中低收入家庭概念。這個任務比較重,需要我們在今后的深化改革當中,認真地加以改進。

因此,黨的十九大提出健全兩大體系:一個是住房市場體系,一個是住房保障體系。過去我們比較重視商品房市場供給,但不重視租賃房供給,這方面還要加強。另外,供應體系還不夠多元化,像個人集資建房、企業建房、社會慈善機構建房,都還缺位。我們的供應體系過于依靠開發商。接下來,我們要繼續深化住房制度改革的各個方面,實現十九大提出的全體人民住有所居的歷史使命。


 
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